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【Q房简讯·上海周报(2017.01.16-2017.01.22)】房市爆增时代已过,预计后期仍持续回水

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今年楼市调控或仍加码,分析称房地产市场迎拐点

数据显示,与2016年11月相比,2016年12月70个大中城市中新建商品住宅价格下降的城市有20个,上涨的城市有46个,持平的有4个,房价上涨的城市数量继续呈现减少态势。2017年,调控政策或将加码,楼市或将继续承压。上海将核心放在“促稳”,并强调综合运用金融、土地、投资等手段,加快研究建立适应市场规律的房地产市场平稳健康发展基础性制度和长效机制。国海证券表示,预计2017年全年商品房销售面积同比下滑8.3%,销售额下滑6.5%,房地产投资增速在1.7%左右。

Q点评:由于一线城市及部分热点二线城市供需结构难以全面改变,所以这部分市场房价依然会 “坚挺” 。


公寓寒流,沪深严控类住宅新政下商办地产出路

随着新的严厉调控政策出台,曾经迅速发展的公寓改造市场,或许将遭遇2017年的第一场寒潮。其中上海网上房地产信息显示,截至1月9日,全市已有143个类住宅项目被暂停销售。而深圳明令禁止商办按住宅套型式设计、研发用房单套建筑面积不得小于250平方米等规定,已基本否定过去的公寓改造行为。

Q点评:尽管研发用房此番也被限制改造为公寓,但这对于当下开发商扎堆“工改工”市场的影响有限。


房企融资渠道继续被封堵:多项创新金融工具被叫停

针对房企的融资渠道在进一步收紧,政府正在更新监管政策,封堵不符合政策导向的创新金融工具。以商品房购房尾款应收账款为基础资产发行ABS(资产支持计划)融资基本暂停。来自券商的消息,去年10月,监管层对房地产融资行为进行窗口指导,此后涉及房地产融资基本暂停,购房尾款ABS以外,还包括应收账款ABS、类 Reits 等产品。

Q点评:不符合政策导向,或是部分创新型金融工具被叫停的主要原因。


济南限购:外地人购房须3年内 连缴社保24个月

1月17日,山东省济南市城乡建设委员会发布《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》,自2016年12月26日起,对在历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区及济南高新区范围内已拥有2套住房的济南市户籍居民家庭,暂停在济南市部分区域向其出售住房。无住房的非济南市户籍家庭在济南部分区域限购一套住房,需提供自购房之日起前3年内连续24个月以上(含24个月)在济南市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明。 

Q点评:济南限购政策有利于抑制房地产的投资现象,进一步加深房屋的居住属性。


苏州去库存新政:允许部分商办项目有条件转为住宅

苏州市日前下发《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见(试行)》。意见提出,按照有关规定,严格控制经营性建设用地的用地性质和规划条件调整。但对出让项目所在区域商业办公供应明显偏多或在建规模过大,项目尚未开工建设或未开始销售(包括原已销售房屋目前已清理完成回购处置)的,可由建设单位申请,通过调整土地规划条件、用途,引导项目建设用地转型利用。

Q点评:该政策有利于促进苏州房产的去库存,实现房产项目的合理化配置。


深圳出台细则:新房备案价不得明显高于周边房价

深圳市规划和国土资源委员会今天公布《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》。《细则》规定,对商品住房和商务公寓预、现售价格进行管理,开发企业申报均价不得明显高于周边同类房源销售均价。

Q点评:规范房价的制定,有利于减少房地产市场的泡沫。



土地动态


本周无土地信息





库存/

新推


库存数据



上海全市可售房源为146806套,可售面积为2661.11万平方米。



上海新房各区域·待售量



说明:

根据数据(月度)统计得出,目前上海各区域新房待售量4.0492万套,主要待售量集中在浦东(含原南汇区)及嘉定,合计总数约1.69万套,全区占比41.7%,与上月占比上升约2.1%;

其次新房待售区域分布在青浦、松江、金山以及闵行,分别占总比约8-12%,合计约1.41万套,占全市占比34.7%。



新推项目


1月第4周,上海5个项目入市,分别位于浦东、嘉定、闵行和普陀。



▲两个老盘加推:万科安亭新镇、古北金鹰府;

▲三个全新项目:晶耀名邸、中骏天悦、金地世家。




市场

数据


上海新房成交 · 均价走势



说明:

16年41周至17年4周新房住宅成交套数走势上,4周成交量与3周成交量呈上升趋势,周去化1144套,上升58.7%;

从均价走势上看,第4周的成交均价48484元/㎡与上周的成交均价45551 /㎡,上升6.4%。



上海上周新房成交 · 均价走势



说明:

1月16日-1月22日新房住宅成交套数1144套,成交面积140816㎡,成交金额682735.51万元,成交均价48484元/㎡;

本周日均成交套数与上周相比日增60套左右,至日销163套,速增58.3%。



上周上海新房区域成交·均价情况



4周上海新房住宅市场宝山区去化307套,去化套数占据全市26.84%,去化第一

本周排第二位嘉定142套占12.41%,金山124套占全市10.83%,浦东新区(含南汇)总去化118套数以10.31%至第四位;

本周促使均价再次上升的主要原因与上周相同,是徐汇区成交套数成交115套,上周第六位上升至第五位,前五占全市去化70.44%。



上周上海新房各区域·供销比



说明:

4周全市总去化1144套,无新上市;

本周宝山区销售套数第一。




Q房

小结


上海新房周成交日均去化163套,周成交套数回归1000套以上;

受市区(徐汇)成交量影响,均价再呈现上升

节前一周上海房市处于稳中有升,爆增时代已过;

上海去年房地产增速受多次政策调控明显回落,预计17年内仍会持续回水




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